양도세 폭탄 피하자" 강남 아파트 증여 급증,

양도세 폭탄 피하자" 강남 아파트 증여 급증, 4월 서울 1980건 3년 4개월 만에 최대

 

💠 "팔 바엔 자식한테 물려주자" 강남發 증여 열풍, 한강벨트로 번지다

서울 부동산 시장에 또 한 번 거대한 변화의 물결이 일고 있습니다. 매매 거래는 얼어붙었는데 증여 건수는 폭증하는 기현상이 벌어지고 있는데요. 대법원 등기정보광장에 따르면 지난 4월 서울 집합건물(아파트·연립·다세대·오피스텔 등)의 증여로 인한 등기 건수는 총 1980건으로 집계되어, 지난 3월 1345건보다 47.2% 증가했고 월별 기준으로 2022년 12월 이후 3년 4개월 만에 가장 많았습니다. 이른바 '버티기 증여'라 불리는 이 현상의 진원지는 단연 강남입니다. 양도세 중과가 시작되는 5월 9일 이전에 아파트를 정리하려는 강남3구의 증여 건수가 1년 사이 두 배 가까이 늘어났습니다. MunhwaFirst News

 

💠 자치구별 증여 폭증 현황 — 송파구 96% 급증

지역별로 보면 흐름이 더 선명합니다. 4월 송파구 집합건물 증여가 161건으로 가장 많아 전월 82건 대비 96.3% 증가했고, 양천구 135건, 노원구 118건, 서초구 115건, 용산구 106건, 강남구·동작구 각각 104건 순으로 증여 거래가 많았습니다. 더 주목할 점은 증여 열풍이 강남에만 머물지 않는다는 사실입니다. 강남권에 국한됐던 증여 열풍이 마포·용산·성동 등 한강벨트로 빠르게 번지고 있으며, 올해 1~2월 마용성 증여 신청은 153건으로 지난해 같은 기간 98건 대비 56.1% 급증했습니다. 자치구별로는 마포구가 75.8%, 성동구 51.6%, 용산구 41.2%의 가파른 상승을 기록했습니다. MunhwaAju News

 

💠 왜 지금 증여인가 — 세 가지 압박 요인

첫째, 양도세 중과 부활입니다. 다주택자 양도세 중과가 5월 9일부터 시행되면서 매도보다 증여가 세제상 유리해졌습니다. 양도세를 한꺼번에 내느니, 분할해 자녀에게 부담부 증여로 넘기는 것이 결국 부담이 적다는 계산입니다. 둘째, 공시가격 급등에 따른 보유세 폭탄입니다. 통상 3월 공시가격 발표로 세 부담이 가시화되면 과세 기준일인 6월 1일 이전에 소유권을 넘기려는 보유세 회피 물량이 집중되며, 올해는 4월 말 신규 공시가격 확정 전 낮은 작년 가액 기준으로 취득세를 산정받으려는 '막차 증여' 수요까지 가세했습니다. 셋째, 부담부 증여의 절세 효과입니다. 5월 9일까지 임차인을 낀 매도가 허용된 만큼 자녀에게 부담부 증여 형태로 넘겨주는 경우도 많았던 것으로 보입니다. 전세보증금을 함께 넘기면 그만큼 증여세 과세표준이 줄어 절세 효과가 큽니다. Aju NewsMunhwa

 

💠 시장의 역설 — 매물은 쌓이는데 거래는 멈췄다

증여가 폭증하는 사이 매매시장은 빙하기에 들어섰습니다. 강남구 아파트 매물은 한 달 전보다 16.9% 늘어난 9720건에 달했지만, 2월 거래량은 90건으로 지난해 같은 달 642건에서 급감했고, 송파구도 735건에서 157건, 서초구도 542건에서 66건으로 크게 감소했습니다. 거래가 식자 가격도 잠시 숨을 고르고 있는데요. 한국부동산원에 따르면 강남권 주간 아파트 가격은 2월 4주 2년 만에 하락 전환한 뒤 3월 1주까지 2주 연속 내림세를 이어갔으며, 송파구 -0.09%, 강남구 -0.07%, 서초구 -0.01%를 기록했습니다. First NewsFirst News

 

💠 국세청 칼날 — 세대생략·쪼개기·미성년자 증여 정조준

당국도 가만히 있지 않습니다. 국세청은 강남4구와 마용성 등 핵심 지역을 중심으로 아파트 증여 과정의 탈세 여부를 정밀 점검 중이며, 특히 세대생략 증여, 쪼개기 증여, 미성년자·현금 능력이 없는 자에게 이루어지는 증여를 집중 점검할 방침이라고 밝혔습니다. 오상훈 국세청 자산과세국장은 "부동산 시장이 안정될 때까지 전수 검증을 계속하고, 자금 출처 조사로 투기성 행위를 차단하겠다"며 "정당한 세 부담 없이 부를 축적하는 행위를 모두 찾아내 빈틈없이 과세하겠다"고 밝혔습니다. 손자에게 바로 건너뛰어 증여하거나, 지분을 잘게 쪼개거나, 소득 없는 자녀 명의로 등기를 이전하는 행위는 모두 추적 대상입니다. SedailySedaily

 

💠 앞으로 어떻게 될까

전문가들은 보유세 회피형 증여 흐름이 당분간 이어질 것으로 봅니다. 매매를 통한 출구가 막힌 상황에서 다주택자가 선택할 수 있는 길이 사실상 증여밖에 없기 때문입니다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "현재 증여나 급매가 절대적으로 많다고 보긴 어렵지만 분명히 늘어나는 흐름이며, 가격이 높은 주택일수록 지분을 나눠 증여하는 사례가 많다"고 설명했습니다. 문제는 이런 흐름이 결국 '거래 절벽 속 공급 부족'이라는 악순환을 고착시킬 수 있다는 점입니다. 시장에 풀려야 할 매물이 가족 간 자산 이전으로 묶여버리면, 실수요자들이 살 수 있는 집은 더욱 줄어듭니다. 강남의 똘똘한 한 채는 점점 더 가족 자산으로 굳어지고, 부의 대물림은 더욱 견고해지고 있습니다. First News

💠 루담의 한마디

지리산 자락에 살다 보면 도시의 부동산 뉴스가 멀게 느껴질 때가 많습니다. 산비탈에 매실꽃이 피고 메밀밭에 가을바람이 부는 동안, 강남 어딘가에서는 수십억짜리 아파트가 자식에게 건너가고 있다는 사실이 어쩐지 비현실적으로 다가옵니다. 그러나 결국 모든 것은 사람의 마음에서 비롯됩니다. 자식에게 무엇을 남길 것인가. 그것이 아파트 한 채일 수도 있고, 함께 걸은 산길의 추억일 수도 있습니다. 지리산 자락에서 오늘도 여러분의 하루를 응원합니다 🌿

🎨 본문 이미지는 AI로 생성한 이미지입니다.

 

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